摘要：自《关于加快推进政务服务“跨省通办”的指导意见》出台以来，各地针对政务服务领域跨省通办事项进行了梳理，鉴于不动产属地登记的特殊性，不动产登记业务“跨省通办”目前的操作模式仍存在一定风险及弊端，具体推行中仍具有堵点及困难。因此，搭建统一平台，明确业务类型及风险职责划分，主动通过其他方式分散“跨省通办”不动产登记业务的风险应是登记机构值得考虑的问题。
关键词：“跨省通办”;登记;难点
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2022）03-0038-03 收稿日期：2022-01-05
作者简介：孟博，淄博市不动产登记中心。
鉴于不动产这一特殊财产的特定属性，不动产登记一直遵循属地登记原则。但是随着近年来转变政府职能、提升政务服务能力的要求，为提升政务服务便民化水平，优化营商环境，解决群众异地申请登记需求，不动产登记“跨省通办”提上日程，成为各地讨论乃至试点实施的热门。但是在具体实务中，“跨省通办”无论是借助网上办理还是异地代收等形式，均存在一定的难点及潜在风险。本文就现行“跨省通办”的操作模式、存在困难及风险予以分析，并有针对性地提出意见建议，以期对该项业务有所助益。
1 现行登记业务“跨省通办”的模式
现行模式下，鉴于全国尚未建立统一的不动产登记平台，系统设置标准不统一，倘若申请人在异地要申请属地不动产的登记，只能通过网上申请或者异地申请代收的模式实现“跨省通办”。比如某甲在山东济南工作，其在海南购买一处商品房，因忙于工作无法自行前往办理，遂询问住所地登记机构可否办理跨省的登记业务。针对该类申请，目前可通过两种途径实现：第一种由申请人自行通过网上提出申请，网上认证并提交资料。但该模式需建立在属地建立了网上登记受理端口，并能够实现实名认证、活体识别、电子签章认证等技术的基础上。倘若不能具备以上功能，则尚需异地登记机构代为线下核验，采用第二种异地代收的模式实现“跨省通办”。所谓异地代收服务，指的是在不改变属地登记机构受理权限的基础上，采用“收受分离”的模式，打破属地登记的限制，申请人通过所在地登记机构窗口提交资料，由所在地窗口对资料进行形式审核、身份核验，最后由所在地窗口通过邮寄的方式送达属地登记机构，属地登记机构收到资料后受理、审核并向申请人通过网上或者邮寄等方式反馈登记结果。如前述例子，济南的某甲要申请海南的商品房办理首次登记，则可通过向济南本地登记中心提交申请，由济南登记中心与海南所在地的登记机构沟通，明确其收件要求，收集申请人申请资料，再对资料进行形式审查并对某甲进行身份核验后通过邮寄传递至海南的登记机构以完成该异地代收服务。
2 存在的难点和堵点
在现行的“跨省通办”两种模式下，均存在一定的难点、堵点乃至风险点：
一是网上受理业务具有一定身份核验的风险。目前各省市网办登记系统各一，相应数据标准不同，同时纵使能够通过实名认证及活体识别等技术实现身份核验，实践中仍存在部分意思表示不完全甚至无法表达其意思表示的主体提出申请的情形。倘若该部分主体的监护人借助网上申请提出申请，又借助活体识别技术规避了现场核验，而网上询问和表意仅通过询问记录自行勾选的方式，电子签名又无历史签名进行比对，那么便很容易给一些申请人造成可乘之机，在权利人无处分意思表示之时非法处分权利人财产。比如某限制民事行为能力人名下一处不动产，若其监护人替该限制民事行为能力人通过实名认证，又采用哄骗等方式通过活体识别。在签名技术并不能实现对个体精准验证的情况下，则该监护人便极其容易将限制民事行为能力人名下不动产处置，而限制民事行为能力人若在其能够辨认和识别其行为之时实则应征询其意见，而线上申请则存在询问不充分，探求申请人真实意思表示不明晰的弊端，进而导致权利人利益受损，登记机构存在因此涉诉的风险。
二是政策规范方面，各地存在地方法规不统一的情形。不动产登记遵循属地登记原则，在国家层面《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等行政法规、规章及规范性文件的操作指引下，地方可根据本地实际制定本地区范围内的特色规范，比如天津市、江苏的无锡市等，均出台了具有其地方特色的不动产登记条例，且对于国家层面政策具有一定突破，取消了部分登记业务相应要求，调整了相关操作规范。若实行“跨省通办”，此类具有地域性特色的业务类型在适用标准上将导致不统一，比如天津市有关预告登记业务的特殊规定，预告登记满2年，开发商未办理首次登记的，购房人可单方申请转移登记。对于购房满2年，房地产开发企业是否办理首次登记，这些均需予以实质审查的内容，若纳入跨省通办，异地登记机构不了解属地登记机构政策，反而会徒增双方登记机构负担，无法为申请人提供便利。
三是对于异地代收资料的风险防范界定不清，实际落实过程中具有一定困难。对于暂时未实现“全程网办”，申请人尚需通过线下异地大厅核验，由异地大厅代为邮寄资料的业务类型，需通过异地登记机构代收资料并初步核验，邮寄给属地登记机构。这种“收受分离”的受理模式，因未有明确的风险责任界定，在实践中贯彻落实具有一定困难。2020年国办发35号文件《关于加快推进政务服务“跨省通办”的指导意见》明确要求异地窗口只对申请材料进行形式审查，那么异地核验印章的加盖上是否应仅就邮寄材料外包装予以加盖，还是所有材料均予以加盖，这种形式审查的责任界定需上级层面予以明确，以避免地方在落实过程中异地机构和属地机构责任界定不清，導致相互扯皮的问题。
四是对于需异地登记机构跨省通办窗口形式审核的尺度并不明确。不动产登记系专业性较强的公益服务事项，涉及法律法规众多，部分业务在申请人提交资料时需针对不同事项予以细致询问，线下业务受理审核时是进行形式审查还是实质审查尚存在争议。针对“跨省通办”业务，若异地窗口只是简单对材料是否齐全进行形式审查，难免会导致部分申请人在提交材料之后经属地登记机构受理、审核后发现不符合受理条件再行补充资料的情形，反而会增加申请人成本。
同时，无论是线上的跨省业务还是异地代收业务，询问环节均存在一定弊端，其采用勾选方式，只能固定询问问题，无从细化询问事项，无法实现对申请人申请事项的细致询问以探求其真实意思表示，容易导致登记审核受限，无法正确记载登记结果。
五是不动产登记业务申请人办理意愿不强烈。实践中，偶有外省群众电话咨询跨省办理不动产登记业务，但是实际借助网上平台或者异地代收提出申请的数量较少，这其中查询需求较多，因多地已上线“一网通办”等类似网上办理平台，借助网上或手机APP均可实现。但是对于转移登记等业务，申请人考虑不动产价值较大，仍希望通过传统线下或者通过委托亲属属地代为办理的方式提交申请，在“跨省通办”意愿方面，申请人并不强烈，推广具有一定难度。
3 相关建议
一是建议国家层面建立统一的登记平台。汇交全国数据，避免各省之间甚至各地市之间跨省建立合作协议，造成过多的资源浪费。同时，明确在网上可办理的跨省通办业务类型，规避一些业务线上询问及审核的不足，也避免各省系统各一，数据标准不一致，审核资料标准不一导致的跨域办理潜在风险。
二是建议明确“跨省通办”的业务类型。针对高频简单的一般登记业务类型，可纳入“跨省通办”范畴，涉及未成年人利益、限制或无民事行为能力人、涉及继承、涉及存在潜在争议可能的，以及复杂疑难业务建议不纳入“跨省通办”，仍遵循属地登记原则。对于信息查询业务，鉴于登记信息并非政府公开事项，同时基于保护产权人的考虑，建议通过网上及掌上终端实现可查询不动产所在地登记信息，以产权人自主查询为主。对于查询某异地区域内权利人产权状况的，提供合法查询依据和理由，逐步通过网上申请，网上反馈查询结果等方式实现异地查询。
三是建议明确“收受分离” 模式下通过异地代收资料方式属地与异地登记机构的风险责任划分。同时，对异地代收资料的形式审查尺度予以明确，建议明确异地登记机构仅对材料是否齐全及材料签章真实性进行初步把握还是需尽到更多的注意義务。
四是建议国家层面进一步降低涉及不动产委托等方面的公证费用。鼓励申请群众通过委托公证等形式委托办理异地的不动产登记业务，因为不动产普遍价值较大，与其他社保、医疗业务相比较，申请群众对通过网上办理的模式认可度尚不高，通过降低公证成本，借助委托公证方式解决群众异地办理困难，可作为一种过渡方式解决跨省办理不动产登记目前存在的困难。
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